Управляющие организации не всегда согласны с предписаниями органа ГЖН и пытаются оспорить их в суде. Особенно если документ касается дома, которым УО уже не управляет. Читайте, признаются ли требования ГЖИ незаконными, если на момент суда истёк срок действия договора управления.
Предписание органа ГЖН можно оспорить
Орган госжилнадзора следит за техническим состоянием жилого фонда, общего имущества собственников в МКД и внутридомового оборудования, выполнением работ для их надлежащего содержания согласно п. 5 ПП РФ № 1086. Также к полномочиям ведомства относится выдача предписаний по итогам проведённых контрольных мероприятий (п. 6 ПП РФ № 1086).
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ, если управляющая организация считает выданный ей документ незаконным или недействительным, то она имеет право оспорить его в суде. При этом УО обязана доказать, что предписание не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает права и интересы организации в сфере экономической или предпринимательской деятельности.
Предписание законно, если выдано до окончания срока действия договора управления
Правом оспорить в суде выданное ГЖИ предписание воспользовалась одна из управляющих организаций Костромы. Инспекторы ГЖН в ходе проверки установили, что УО не организовала площадку для сбора ТКО на территории дома. УО получила документ с требованиями устранить нарушения норм ПП РФ № 491 и постановления Госстроя России № 170, установив контейнеры для мусора.
Управляющая организация посчитала требования органа ГЖН незаконными и обратилась в суд. Истец указал, что жители МКД могли пользоваться контейнерами, установленными во дворе соседнего дома. К тому же на момент суда срок действия договора между УО и собственниками уже не действовал, организация не управляла домом и не могла исполнить предписание.
Однако судья отверг все доводы УО, указав, что доступ к мусоросборникам соседнего дома для жителей закрыт: во дворе установлен глухой забор. Расстояние до места сбора мусора – более 100 метров, что нарушает требования п. 3.7.6 постановления № 170.
Истечение срока действия договора управления суд также не признал поводом для отмены предписания органа ГЖН. Устранить нарушения УО была обязана за два месяца до окончания срока действия договора. На момент направления документа оно было законным. Суд не нашёл оснований для признания документа незаконным, и апелляционный суд оставил это решение в силе.
Предписание недействительно, если неисполнимо
В споре между одним из ТСЖ Воронежской области и органом ГЖН о законности выданного предписания судья апелляционной инстанции подчеркнул, что требования ведомства должны быть законными и исполнимыми, содержать указания на конкретные действия, которые должна совершить организация для устранения нарушений.
Орган ГЖН провёл внеплановую документарную проверку деятельности ТСЖ и обнаружил, что товарищество выставляет счета за ЖКУ жителям дома, которые на общем собрании собственников приняли решение о заключении договора управления с УО, что подтверждалось данными реестра лицензий субъекта РФ.
ГЖИ выдала ТСЖ предписание с требованиями прекратить выставление счетов и вернуть деньги жителям дома. ТСЖ с этим решением не согласилось и подало иск в суд, чтобы оспорить документ.
В это время протокол ОСС о переходе дома в управление УО в судебном порядке был признан недействительным. В связи с этим судья отметил, что требования, предъявленные ТСЖ после проверки, являются незаконными и неисполнимыми, а товарищество имело законное право выставлять счета за ЖКУ жителям дома.
Исполнимость – важное требование к предписанию, один из элементов его законности. Документ должен содержать конкретные указания, чёткие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю для устранения нарушения.
Суды первой инстанции и апелляции встали на сторону ТСЖ, признав предписание контрольного ведомства неисполнимым и недействительным.
Исполнять обязательства по договору управления УО должна даже после его расторжения
Управляющая организация в г. Кирове не смогла оспорить в суде предписание органа ГЖН, выданное в адрес УО уже после прекращения срока действия договора управления.
Организация обратилась в суд, подчеркнув, что не управляет многоквартирным домом, в отношении которого ГЖИ выявила нарушения содержания общего имущества собственников. Договор управления не был продлён, и УО в момент составления предписания уже не отвечала за состояние общего имущества дома.
Однако суд встал на сторону органа Госжилнадзора, сославшись на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. УО после исключения дома из реестра лицензий исполняет свои обязательства по содержанию общего имущества МКД в надлежащем состоянии до момента, когда:
- собственники на ОСС выберут новую УО или создадут ТСН;
- орган МСУ проведёт открытый конкурс по выбору новой УО;
- собственники выберут на ОСС непосредственный способ управления домом и заключат договоры согласно ч. ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ.
Поскольку ни одно из этих условий не было реализовано после окончания срока действия договора управления, то суд отказал УО в признании предписания органа жилнадзора недействительным. Согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, организация по-прежнему управляла домом на момент выдачи предписания. Апелляционный суд оставил решение без изменений.
Предписание законно, если УО не доказала факт расторжения договора управления
Одна из управляющих организаций Нижнего Новгорода не смогла оспорить выданное органом ГЖН предписание, поскольку не доказала, что договор управления многоквартирным домом был расторгнут.
УО в суде настаивала, что на дату выдачи предписания уже не выполняла обязанности по управлению многоквартирным домом. Она предоставила копии документов, подписанных жителями дома, о прекращении договорных отношений. Но суд не посчитал представленные документы надлежащим доказательством расторжения договора управления.
Договор управления считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок, если ни одна из сторон заранее не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Также ДУ могут в одностороннем порядке расторгнуть собственники помещений на общем собрании, приняв соответствующее решение и выбрав иную УО или другой способ управления домом (ч. ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно условиям договора управления, заключённого между УО и собственниками, заявить о расторжении договора необходимо за месяц до окончания срока его действия. При этом собственники обязаны подтвердить отказ в пролонгации договора решением ОСС. Поскольку эти условия не были соблюдены со стороны УО и собственников, суд установил, что договор управления не был расторгнут.
Суд первой инстанции, а затем и апелляционный суд иск УО отклонили, подтвердив, что она обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество многоквартирного дома и выполнять требования органа ГЖН, изложенные в предписаниях.
Запомнить
Судебная практика показывает, что окончание срока действия договора управления чаще всего не принимается судом во внимание при рассмотрении споров о законности выданных предписаний ГЖИ.
Если орган ГЖН выписал в адрес УО предписание, которое касается дома с истёкшим сроком действия договора управления, то управляющая организация в суде должна доказать, что:
- Предписание выдано после даты расторжения договора управления с собственниками помещений в МКД.
- Договор управления действительно расторгнут или не пролонгирован с соблюдением требований законодательства РФ.
- УО не отвечает за состояние общего имущества МКД, поскольку реализовано хотя бы одно условие, изложенное в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ: собственники выбрали другую УО, создали ТСН, приняли решение о непосредственном управлении домом, или орган МСУ провёл открытый конкурс по выбору новой управляющей организации.
- Выданное предписание является неисполнимым, не содержит чётких указаний на действия, которые УО должна совершить, чтобы прекратить или устранить выявленные нарушения.
Источник: РосКвартал