Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках

По этой проблеме существует две прямо противоположные точки зрения. Одну выразил Минстрой РФ, вторая следует из норм жилищного законодательства. Судебная практика по вопросу заключения прямого договора между застройщиком и РСО пока не сложилась.

В ЖК РФ нет нормы, разрешающей застройщику заключать прямые договоры.

Мнение Минстроя РФ по вопросу, может ли застройщик единолично заключить прямой договор с поставщиком коммунальных ресурсов, изложено в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04. Ведомство однозначно считает, что законодательством не предусмотрена такая возможность. В ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ указано лишь три способа заключения прямого договора между собственниками и РСО: по решению общего собрания собственников помещений в доме; из-за задолженности управляющей организации перед поставщиком ресурсов; исторически сложившиеся прямые отношения. Про право застройщика заключить прямой договор в законе не написано, следовательно, такого права он не имеет. Но при этом следует учитывать, что письма Минстроя РФ не являются НПА и общеобязательными предписаниями, о чём ведомство напоминает в каждом своём разъяснении тех или иных вопросов жилищной сферы.

Застройщик заключает прямые договоры в новостройке как в доме с невыбранным способом управления.

Второй вариант ответа на вопрос, может ли застройщик заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, основан на нормах Жилищного кодекса РФ. Фирма-строитель дома может возвести МКД на собственные/кредитные средства или по договору долевого участия (ст.ст. 8, 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). При долевом строительстве застройщик не является собственником помещений в новостройке и не может единолично принимать никаких решений. Если дом возведён на собственные или заёмные средства, то застройщик с момента регистрации права собственности на дом может принимать любые решения единолично, в том числе о прямых договорах с РСО. При этом есть один нюанс, который делает возможным заключение прямого договора между застройщиком и РСО вне зависимости от того, на каких условиях был построен МКД. Любой многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию, является домом с невыбранным способом управления. В таком случае действуют нормы ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ: коммунальные услуги в таком доме предоставляются на основании прямых договоров.

На заметку

Рассмотрев две точки зрения на вопрос о праве застройщика заключить прямые договоры с РСО кому из сторон процесса какой вариант будет интересен: РСО, скорее всего, будут настаивать на позиции Минстроя РФ, ведь поставщику ресурсов невыгодны прямые договоры в новостройках. Пока длится заселение, собираемость платежей за коммунальные услуги достаточно низкая, и взыскать задолженность сложно, ведь многие собственники ещё не живут в новостройке. Управляющим организациям выгоднее вторая точка зрения о том, что согласно нормам ЖК РФ, застройщик имеет право заключить прямые договоры до выбора способа управления домом. В таком случае УО, взявшая новостройку в управление, будет отвечать только за содержание и ремонт и избавит себя от взыскания задолженности за коммунальные услуги. Судебная практика, которая сложится в будущем, поддержит второй вариант, и суды разрешат застройщикам заключать прямые договоры с поставщиками услуг.

 

 

Источник: РосКвартал